Hypotheekverstrekking is een relatief simpel proces; een bank verstrekt een lening wanneer het verwacht hier rendement op te behalen. Dit rendement bestaat uit rente op de lening. Rendement is enkel mogelijk wanneer de hypotheek volledig wordt afgelost of het onderpand voldoende garantie biedt voor aflossing. Een bank zal binnen een vrij kapitalistisch systeem moeten beoordelen of de wederpartij zijn verbintenis jegens de bank kan nakomen. Een bank zal geen lening verstrekken indien het verwacht verliezen te lijden door de lening. Dit proces is essentieel voor een goed functionerend financieel systeem.
Financiële crisis 2008
De financiële crisis van 2008 ontstond mede door de verstoring van dit proces. Overheidsinstanties Fannie Mae en Freddie Mac stonden aan de basis van de financiële crisis doordat ze het marktproces in de hypotheekmarkt verstoorde met garanties. De functie van Freddie en Fannie was het stimuleren van eigenwoningbezit. Burgers die door de bank niet kredietwaardig werden geacht konden op deze manier toch aan een hypotheek en huis komen. Door de garantie van Freddie en Fannie konden banken risicovrij leningen verstrekken. Deze garanties bleken de facto gratis geld voor de Wall Street banken. De banken ontvingen rente op de verstrekte leningen en Freddie en Fannie (de belastingbetalers) stonden garant wanneer de leningen niet konden worden terugbetaald. In 2008 bleken veel van de verstrekte bankleningen waardeloos. De leningen waren veelal verstrekt aan burgers die niet in staat waren om aan hun verplichtingen te voldoen toen de rente steeg. De banken hadden immers niet goed gescreend en huizenbezit werd juist gestimuleerd vanuit de overheid.
Het afboeken op leningen leidde uiteindelijk tot veel financiële schade onder banken. Faillissement was voor veel banken een kwestie van tijd en ook Fannie Mae en Freddie Mac waren failliet. Fannie en Freddie hadden namelijk niet genoeg reserves achter de hand gehouden om de verliezen in de hypotheekmarkt te compenseren. Het was de overheid die uiteindelijk via bailouts de banken redde en daarmee alsnog aan haar garaties voldeed. De Wall Street banken werden zo gered en de belastingbetaler bleef achter met een ‘huis onder water’ en de rekening voor het slechte beleid.
Een garantie vanuit de overheid heeft goede intenties, zoals het aanwakkeren van huizenbezit, maar uiteindelijk zeer negatieve consequenties. Overeenkomsten moeten vrijwillig ontstaan, zodat beiden partijen er baat bij hebben. Als een individu niet kredietwaardig is verstrekt de bank geen lening. Wanneer de overheid zich als derde in dit proces mengt ontstaat er schade. Door de overheidsgarantie is de bank namelijk ineens wel bereid de lening te verstrekken. Het verstrekken van de lening is door de garantie immers risicovrij rendement. De persoon die de hypotheek aangaat krijgt voordelige voorwaarden en is door de garantie ook ineens in staat om de hypotheek aan te gaan. Uiteindelijk lijden beiden partijen schade en is het de belastingbetaler die de schade moet compenseren. Dit terwijl banken (en aandeelhouders) schade horen te lijden wanneer er foutieve leningen worden verstrekt. Net zoals een individu met een te grote en onbetaalbare hypotheek. De schade wordt in deze situatie echter overgeheveld op een derde die niks met de overeenkomst te maken heeft. Uiteindelijk lijdt iedereen schade door de garantie. Kapitaal dat bijvoorbeeld richting de huizenmarkt vloeide werd niet elders productief besteed en richtte op die wijze ook nog eens schade aan.
NHG: de Nederlandse Fannie en Freddie
De garantie is, ondanks de vele negatieve consequenties, niet verdwenen uit het ‘straatbeeld’. Integendeel, de Nederlandse overheid is zich sinds de financiële crisis meer gaan mengen in de huizenmarkt. De garantie van de overheid is een van de oorzaken van de enorme prijsstijgingen in het lagere segment huizen. De garanties worden mogelijk gemaakt door de NHG (Nationale hypotheek garantie). Deze Nederlandse instelling doet de facto hetzelfde als Fannie en Freddie in de aanloop naar de 2008 crisis. Wanneer een persoon niet in staat is om zijn hypotheek te betalen door een ingrijpende verandering (bijvoorbeeld scheiding) dan biedt NHG ‘een vangnet waarop je kan vertrouwen’. Bovendien zal NHG de restschuld kwijtschelden wanneer het huis met verlies verkocht wordt. Enkele situaties die aan deze voorwaarden voldoen zijn: niet verwijtbare werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van de partner. Vanwege deze garantie zal de hypotheekverstrekker (vaak een bank) de lening haast risicoloos kunnen verstrekken. De hypotheekverstrekker weet immers dat NHG (de belastingbetaler) de rekening oppakt wanneer het mis gaat. De ontvanger van de hypotheek krijgt ook voordelige voorwaarde: een rente die onder de marktrente ligt en extra zekerheid bij verlies.
Verder beïnvloedt NHG het screeningsproces zoals Fannie en Freddie dat ook in de aanloop naar 2008 deden. De screening om iemands kredietwaardigheid vast te stellen wordt door de NHG steeds minder streng: zo is het bijvoorbeeld mogelijk om zonder vast contract een hypotheek te verkrijgen. Een private bank die weet dat de verliezen uiteindelijk voor haar rekening komen zal altijd goed screenen. Slecht screenen zal namelijk de winstgevendheid aantasten. Banken die weten dat de verliezen voor de overheid zijn gaan zich onverantwoord gedragen. Dit wordt ook wel moreel risico genoemd.
NHG drijft de prijs op
Doordat meer mensen in aanmerking komen voor een hypotheek, groeit de vraag naar huizen. Hierdoor wordt de prijs van huizen, met dank aan NHG, omhoog gedreven. De NHG gooit olie op het vuur door het beschikbare hypotheekbedrag te verhogen als de huizenprijzen stijgen. Hierdoor ontstaat als het ware een situatie waarbij een ‘hond zijn eigen staart achterna rent’. Woningzoekenden krijgen namelijk de mogelijkheid om met het verhoogde hypotheekbedrag de huizenprijzen verder op te bieden. Er ontstaat een opwaartse spiraal waarbij mensen met een steeds grotere hypotheek de steeds verder stijgende huizenprijzen opbieden.
Het gevolg van Nationale Hypotheek Garanties zouden voor politici vooraf duidelijk moeten zijn. Het doel van de NHG is meer mensen (zoniet iedereen) een koophuis te geven. Het resultaat is meer vraag en dus een hogere prijs, vooral in het lagere segment. Daardoor is de NHG weer een klassiek overheidsprogramma dat het tegenovergestelde effect lijkt te hebben van het oorspronkelijke doel (voor meer mensen een betaalbare woning).
In 2008 was het de verhoging van de rente door centrale banken die de huizenbubbel liet leeglopen. De toekomst zal uitwijzen hoe de historisch hoge huizenprijzen terugkeren naar hun inflatie gecorrigeerde historische gemiddelden…
De foto is gemaakt door: Vu anh en wordt gebruikt onder deze licentie
